Não-incidência de PIS/COFINS sobre receita de locação
- Criado em 13/02/2020 Por Vicente Aron Machado da Rocha
Há recurso extraordinário com repercussão geral reconhecida (>tema 630) pendente de discussão no STF em que se discute, à luz dos arts. 195, I, b, e 239 da Constituição Federal, a incidência da contribuição para o PIS e a COFINS sobre as receitas decorrentes da locação de bens imóveis, inclusive no que se refere às empresas que alugam imóveis esporádica ou eventualmente.
Alíquotas
Como regra, as pessoas jurídicas cujo objeto social principal seja (também) a locação de imóveis, e optantes pelo lucro presumido são submetidas ao recolhimento de 3,65% sobre a receita auferida, a título de PIS e COFINS. Quando for lucro real, o percentual chega a 9,25%, excluídos da base de cálculo os valores considerados como insumos – essenciais à manutenção da atividade locatícia.
Base de cálculo
Em linhas gerais, a legislação correlata (LC 07/1970; LC 70/1991, Lei nº 9.715/98; Lei n. 10.637/02 e Lei nº 10.833/03) estabelece que a base de cálculo do PIS e da COFINS entendida como receita bruta ou faturamento se revela como aquela que decorre da venda de mercadorias ou venda de serviços ou mercadorias e serviços, exclusivamente.Ora, nesse sentido, a receita de locação de imóveis desenquadra-se na venda de mercadorias pela evidente ausência de transferência de titularidade do objeto contratual, que no caso de bens imóveis se dá pelo registro do título translativo junto ao Registro de Imóveis.
De igual sorte, tampouco enquadra-se no conceito de prestação de serviços, não apenas porque essa caracteriza-se como uma obrigação de fazer (locação pode ser enquadrada como uma obrigação de dar, com ressalvas). Tal entendimento, inclusive, é corroborado pela exclusão da receita de locação de bens da lista de serviços anexa à LC 116/03 (Lei do ISS), conforme entendimento do STF quando do julgamento do RExtra 116121/SP.
Lembrando que o artigo 110 do Código Tributário Nacional veda à legislação tributária a modificação de conceitos esclarecidos pelo direito privado, pois não é de competência da atividade legiferante dessa seara conceituar fatos jurídicos em geral.
Inexigibilidade do PIS/COFINS – recuperação tributária
Assim, considerando-se que a base de cálculo das contribuições é o faturamento e/ou receita bruta e que a legislação corrobora que tais conceitos relacionam-se, necessariamente, à venda de mercadorias e/ou serviços, tem-se como impossível o enquadramento da receita de locação de imóveis como fato gerador para o pagamento do PIS e da COFINS, tanto para as empresas que tenham por atividade econômica preponderante esse tipo de operação, como para as empresas em que a locação é eventual e subsidiária ao objeto social principal.
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