O imóvel onde moro/trabalho mediante pagamento de aluguel, será vendido, e agora? Preciso averbar o contrato na matrícula do imóvel, no Cartório competente?
- Criado em 17/02/2021 Por Priscila Andrade Sousa Teixeira
Os registros de contratos ocorrem, geralmente, quando os locatários investem altos valores em reformas no imóvel e precisam garantir a continuidade do contrato de locação em caso de venda ou quando há futuro interesse na aquisição do imóvel.
- A preferência do locatário é inerente a locação e protegida por lei, independentemente de publicidade do contrato na matrícula do imóvel. Por isso, o locador deve sempre notificar o locatário, fazendo a oferta da venda, pormenorizando todas as características da possível negociação com o terceiro comprador.
- Para fins de exercer a preferência, o contrato não precisa estar averbado. A averbação será fundamental, por surtir efeitos contra terceiros, caso o locatário queira acionar o locador que NÃO lhe concedeu o direito de preferência (não fez a oferta), e requerer perdas e danos ou a adjudicação da coisa em face deste.
Para tanto, a averbação deve ser efetivada em até 30 dias antes da venda para o terceiro comprador. Assim, o locatário terá o prazo de 06 meses da data do registro da compra e venda no cartório de registro de imóveis, para pleitear a ação e efetuar depósito judicial, se adjudicar o imóvel, for o seu objetivo.
Em contrapartida, se o objetivo for requerer apenas perdas e danos em face do locador, o prazo para ajuizar a ação será de 03 anos.
Frisa-se que, diante da efetivação da venda, se o contrato de locação tiver sido celebrado com prazo determinado, o adquirente deverá respeitar o prazo da locação previsto no contrato de locação, caso este, tenha sido averbado no cartório competente, pois tal averbação torna-o público, incidindo efeitos "erga omnes" sobre suas cláusulas, devendo estas, serem respeitadas.
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